Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?
La SARL de famille n'est pas une forme juridique distincte. C'est une SARL classique, constituée entre membres d'une même famille, qui a exercé le choix fiscal prévu par l'article 239 bis AA du code général des impôts pour rester à l'impôt sur le revenu.
Autrement dit, la SARL de famille conserve tout le fonctionnement d'une SARL : un gérant, des parts sociales, un capital social, une responsabilité limitée aux apports. Seul son régime fiscal change.
- La SARL classique est soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés.
- La SARL de famille, par option, relève de l'impôt sur le revenu (IR), comme les sociétés de personnes.
- Ce régime n'a aucune limitation de durée, contrairement au dispositif temporaire de cinq ans ouvert à toutes les SARL.
Bon à savoir : l'option pour l'IR doit être exercée à l'unanimité des associés. Un seul refus, et la société reste imposée à l'IS.
Qui peut être associé d'une SARL de famille ?
C'est la première condition, et elle est stricte. L'ensemble des associés doivent être unis par un lien de parenté ou d'alliance limitativement énuméré.
| Lien | Admis dans une SARL de famille |
|---|---|
| Parents et enfants, grands-parents et petits-enfants (ligne directe) | Oui |
| Frères et soeurs | Oui |
| Conjoints mariés | Oui |
| Partenaires liés par un PACS | Oui |
| Concubins | Exclus |
| Oncles, tantes, neveux, nièces | Exclus |
| Cousins | Exclus |
| Beaux-frères et belles-soeurs entre eux | Exclus |
Les liens s'apprécient entre tous les associés pris deux à deux. Deux frères et l'épouse de l'un d'eux forment une SARL de famille valable, chacun étant relié aux autres par un lien admis. Deux cousins, non.
Important : si un associé cède ses parts à une personne hors du cercle familial, le régime tombe. La SARL de famille redevient une SARL classique soumise à l'impôt sur les sociétés, avec toutes les conséquences fiscales d'un changement de régime.
Quelles activités peut exercer une SARL de famille ?
Le régime est réservé aux sociétés exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. C'est une limite décisive, et elle exclut deux univers entiers.
- Les activités libérales sont hors du champ. Un cabinet de kinésithérapie ou une activité de conseil ne peuvent pas passer par une SARL de famille.
- Les activités civiles, dont la location nue, en sont également exclues. Pour un immeuble loué vide, c'est la SCI qui s'impose.
En revanche, la location meublée est fiscalement une activité commerciale. C'est la raison pour laquelle la quasi-totalité des SARL de famille créées chaque année ont pour objet la location meublée, en direct ou en résidence de services.
Comment opter pour l'IR ?
Le choix se formule par écrit, signé par tous les associés, et s'adresse au service des impôts des entreprises dont dépend la société. Il peut être exercé dès la création ou en cours de vie sociale.
- Vérifier que tous les associés entrent dans le cercle de parenté admis.
- Vérifier que l'activité exercée est commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.
- Recueillir l'accord unanime des associés, matérialisé par une décision collective.
- Adresser le courrier au service des impôts, en principe avant l'ouverture de l'exercice concerné.
Une SARL déjà soumise à l'impôt sur les sociétés qui opte pour le régime de la SARL de famille subit les conséquences d'une cessation d'entreprise : imposition immédiate des bénéfices en sursis, des plus-values latentes et des réserves. Ce coût de sortie doit être chiffré avant toute décision : le passage de l'IS à l'IR n'est jamais neutre pour une entreprise déjà en activité.
Comment créer une SARL de famille ?
La création d'une SARL de famille suit exactement le parcours d'une SARL classique, le choix fiscal venant s'y ajouter.
- Rédiger les statuts, en précisant le nom de la société, son objet, la répartition du capital social entre les membres de la famille et les règles de gérance.
- Déposer le capital social sur un compte bloqué, sans montant minimum, 20 % des apports en numéraire devant être libérés à la création.
- Publier un avis de constitution dans un support d'annonces légales.
- Immatriculer la société sur le guichet unique des formalités des entreprises.
- Notifier l'option pour l'IR au service des impôts des entreprises, signée par tous les associés de la société.
Comptez 200 à 400 € de frais de création, auxquels s'ajoutent la rédaction des statuts et, très souvent, un pacte d'associés. Il organise les cessions de parts, l'arrivée des enfants au capital et la sortie d'une branche de la famille.
Bon à savoir : le nom de la société n'a pas à comporter le mot famille. La qualification de SARL de famille est purement fiscale, elle ne figure ni au Kbis ni sur les documents commerciaux.
Quel est l'intérêt fiscal réel de la SARL de famille ?
Le raisonnement classique tient en quatre arguments. Trois restent valables, un a perdu beaucoup de sa force.
Une seule couche d'imposition
À l'IR, le bénéfice de la société est imposé une seule fois, entre les mains des associés, au prorata de leurs parts. Il n'y a ni impôt sur les sociétés, ni taxation des distributions au prélèvement forfaitaire unique. Sur un même résultat, l'écart avec une SARL classique qui distribue tout se compte en points.
L'amortissement du bien meublé
Le régime réel BIC permet d'amortir le bien et le mobilier, donc de neutraliser le résultat imposable pendant des années. Ce mécanisme est la vraie raison d'être du montage, et il reste intact.
L'imputation des déficits
Les déficits constatés remontent chez les associés et s'imputent selon les règles propres à leur situation. Dans une SARL classique, ils restent bloqués dans la société.
La plus-value des particuliers, mais amputée
C'était l'argument massue : revendre sous le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention et exonération au bout de vingt-deux ans, trente ans pour les prélèvements sociaux.
Ce régime s'applique toujours, mais depuis le 15 février 2025 et l'article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La conséquence est mécanique : plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable augmente à la revente.
À noter : cette réintégration s'applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, y compris pour des amortissements pratiqués bien avant. Une réponse ministérielle publiée en mars 2026 l'a confirmé sans ambiguïté.
SARL de famille ou SCI : que choisir ?
Les deux structures reviennent systématiquement dans les projets familiaux, mais elles ne visent pas la même activité.
| Critère | SARL de famille | SCI à l'IR |
|---|---|---|
| Activité possible | Location meublée, commerce, artisanat | Location nue, détention immobilière |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports | Indéfinie |
| Amortissement du bien | Oui | Non à l'IR |
| Régime social du gérant | Travailleur non salarié si majoritaire | Selon la situation |
| Option fiscale | IR sans limitation de durée | IS possible, irrévocable |
En pratique, le choix se fait sur la nature de la location. Meublée, la SARL de famille l'emporte presque toujours. Nue, la SCI reste la seule option cohérente, et le vrai arbitrage devient celui de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.
Quel régime social pour le gérant ?
C'est le point le plus souvent oublié dans les présentations commerciales de la SARL de famille, et il pèse lourd dans le calcul.
- Le gérant majoritaire relève du régime social des travailleurs non salariés. Il cotise sur sa rémunération et, à l'IR, sur la quote-part de bénéfices qui lui revient, qu'il la prélève ou non.
- Le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré relève du régime général des assimilés salariés.
- Un associé non gérant n'est pas assujetti au titre de la SARL de famille, sauf s'il participe effectivement à l'activité.
Ce mécanisme change tout dans un projet de location meublée à plusieurs. Confier la gérance à un associé qui détient plus de la moitié des parts, c'est lui faire supporter des cotisations sociales sur des revenus locatifs qui, détenus en direct, n'y seraient pas soumis de la même façon. Nous chiffrons systématiquement ce point avant d'arrêter la répartition du capital.
Location meublée : LMNP ou LMP en SARL de famille ?
La distinction entre loueur non professionnel et loueur professionnel s'apprécie au niveau de chaque associé, pas de la société.
- Le statut professionnel s'applique lorsque les recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal.
- Le loueur non professionnel impute ses déficits sur les seuls revenus de même nature, pendant dix ans.
- Le loueur professionnel impute les déficits sur le revenu global et relève des plus-values professionnelles.
Ces seuils se vérifient chaque année : une activité qui se développe fait basculer certains associés d'un statut à l'autre sans qu'aucune décision n'ait été prise.
Quelles obligations une fois la SARL de famille créée ?
Le statut fiscal de SARL de famille ne dispense d'aucune des obligations d'une SARL ordinaire. La société reste une société commerciale par la forme, soumise au code de commerce et non au code civil.
- Tenue d'une comptabilité commerciale complète, avec bilan et compte de résultat.
- Réunion d'une assemblée générale d'approbation des comptes dans les six mois de la clôture.
- Dépôt des comptes annuels au greffe, sauf option de confidentialité ouverte aux petites entreprises.
- Déclaration annuelle de résultats sur le formulaire 2031, avec la répartition des bénéfices entre associés.
La date de clôture se choisit librement. Au 31 décembre, la quote-part de bénéfices déclarée par chaque associé correspond exactement à son année d'imposition.
À noter : la cotisation foncière des entreprises reste due, comme la TVA lorsque l'activité y est soumise. La location meublée classique en est exonérée, la location avec services para-hôteliers ne l'est pas.
En résumé
La SARL de famille reste un outil solide pour investir en location meublée à plusieurs, avec trois atouts intacts : une imposition unique à l'IR, l'amortissement du bien, et une responsabilité limitée aux apports que la SCI n'offre pas. L'option pour l'IR, sans limitation de durée, en fait un cadre stable.
Deux éléments doivent toutefois entrer dans le calcul avant de créer une SARL de famille : la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis février 2025, qui décale l'imposition plutôt qu'elle ne l'efface, et les cotisations sociales du gérant majoritaire. Nos experts-comptables chiffrent les deux scénarios, SARL de famille et détention directe, avant la rédaction des statuts.
