La location-gérance en pratique
L144-1 du code de commerce définit la location-gérance comme le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.
Vous restez propriétaire du fonds de commerce : clientèle, nom commercial, droit au bail et matériel vous reviennent au terme du contrat. Le locataire-gérant, devenu commerçant, encaisse le chiffre d'affaires, supporte les charges et assume ses pertes.
- Le propriétaire conserve son fonds de commerce pendant toute la durée.
- Le locataire-gérant dirige l'entreprise en son nom, avec sa propre immatriculation.
- Le contrat de location-gérance est publié dans un support d'annonces légales.
Bon à savoir : la mise en location-gérance porte sur le fonds de commerce, pas sur les murs. Si vous êtes locataire du local, votre bail commercial doit l'autoriser, faute de quoi vous risquez la résiliation.
Faut-il avoir exploité son fonds pendant deux ans ?
Non, et beaucoup de contenus en ligne restent périmés sur ce point.
L144-3 imposait autrefois d'avoir tenu soi-même le fonds pendant deux années. Ce texte, comme L144-4 et L144-5, disparaît avec la loi du 19 juillet 2019, applicable depuis le 21 juillet 2019. Aucune durée d'exploitation préalable n'est exigée.
Le preneur, lui, doit disposer de la capacité commerciale, obtenir son numéro SIRET en s'immatriculant via le guichet unique et justifier des diplômes exigés dans les activités réglementées.
Ce que le contrat de location-gérance doit verrouiller
Aucun formalisme n'est imposé, mais s'en passer serait imprudent. Un contrat de location-gérance sérieux identifie l'entreprise concédée avec un inventaire annexé :
- la clientèle, l'enseigne et le nom commercial ;
- le droit au bail, le matériel et les agencements ;
- les contrats en cours, licences et autorisations d'exploiter ;
Comment se fixe la redevance ?
Le montant se négocie librement entre les parties : somme forfaitaire, pourcentage du chiffre d'affaires, ou formule mixte, la plus courante. Il doit rester cohérent avec la rentabilité de l'entreprise. Dérisoire, en particulier entre proches, ce loyer fait peser un risque de requalification en cession déguisée. L144-11 autorise une révision au-delà d'un quart de variation.
Les formalités de mise en location-gérance
- Vérifier le bail commercial et obtenir si besoin l'accord du bailleur.
- Informer le personnel : les contrats de travail se poursuivent avec le preneur, qui devient l'employeur.
- Signer le contrat, la signature faisant courir le délai de parution.
- **Publier un extrait dans un support d'annonces légales** sous quinze jours (R144-1).
- Publier également la fin du contrat le jour venu.
Jusqu'où le loueur répond-il des dettes du preneur ?
C'est la question qui décide de la sécurité de la formule, et la réponse a changé sans que beaucoup de sources l'aient répercuté.
L144-7 rend le loueur solidairement responsable avec le locataire-gérant des sommes dues à l'occasion de l'exploitation, jusqu'à la publication du contrat. L'ancienne rédaction prolongeait cette solidarité six mois après cette publicité : ce délai a disparu avec la loi Sapin 2 de 2016. L'article 1684 du CGI retient la même borne pour les impôts directs.
Publier vite n'est donc pas qu'une obligation, c'est votre protection. À l'autre bout, L144-9 rend exigible le passif du preneur dès la fin de la gérance.
Fiscalité : qui paie quoi
Les sommes encaissées sont imposables en bénéfices industriels et commerciaux, catégorie détaillée dans notre comparatif BIC ou BNC, ou entrent dans le résultat soumis à l'impôt sur les sociétés. Côté preneur, le loyer versé est une charge déductible.
| Prélèvement | À la charge de |
|---|---|
| TVA à 20 % sur le loyer | Loueur (collecte), preneur (déduction) |
| CFE de l'établissement | Locataire-gérant |
| Cotisation base minimum | Propriétaire du fonds de commerce |
Le mécanisme de collecte figure dans notre guide sur la déclaration de TVA. La CFE de l'établissement est due par celui qui dispose des locaux.
À noter : confier son entreprise vous fait sortir du champ de 151 septies du CGI, qui suppose une participation personnelle, directe et continue. Beaucoup de cédants le découvrent le jour de la vente.
Vendre son fonds de commerce à son locataire-gérant
La formule sert souvent de sas avant la vente : le repreneur tient les rênes un ou deux ans, vérifie la réalité de l'entreprise, puis achète.
Si 151 septies devient hors d'atteinte, **238 quindecies du CGI reste accessible** : exonération totale jusqu'à 500 000 € de valeur transmise, partielle entre 500 000 € et 1 000 000 €. L'activité doit compter cinq ans d'exercice au moins, et la transmission porter sur l'intégralité des éléments concourant à l'activité, au profit du locataire notamment. Par exemple, un fonds cédé 400 000 € après six ans sort intégralement exonéré.
Pour une vente directe, notre guide sur la cession d'un fonds de commerce détaille les étapes.
Location-gérance d'un fonds libéral : un cadre à part
L144-1 vise le fonds de commerce et l'établissement artisanal. Un cabinet libéral repose sur un fonds libéral, pour lequel aucun régime de location-gérance n'a été organisé : on applique le droit commun des contrats.
La mise à disposition n'est licite qu'à la condition de préserver le libre choix du patient, limite que la jurisprudence rappelle sur les clientèles civiles. Pour les professions réglementées, le contrat de collaboration libérale reste souvent mieux adapté. Les redevances constatées tournent autour de 10 % des recettes.
Bon à savoir : pour suspendre votre activité, comparez avec la mise en sommeil ou la dissolution. L'accompagnement Fint Care couvre ces arbitrages.
En résumé
La location-gérance confie l'exploitation d'un fonds de commerce contre un loyer, sans transférer la propriété, et sans durée d'exploitation préalable depuis 2019. La formalité décisive tient en une ligne : publier un extrait sous quinze jours, parce que cette parution met fin à votre solidarité sur le passif et la fiscalité du preneur. Les sommes perçues sont imposées en BIC et soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, la CFE passe au preneur, et 238 quindecies autorise la vente au locataire-gérant avec exonération jusqu'à 500 000 €.
Vous hésitez entre location-gérance, cession et suspension d'activité ? Nos experts-comptables chiffrent chaque voie avec vous.
